怎么让房贷利率变得更优惠？这样做可行吗？

昨天有小伙伴问——

夏夏，最近有朋友劝我“优化贷款”。

大意是：

让我把5.3%利率的房贷先还了，然后申请一个4.3%的抵押贷，期限十年期，先息后本。

请问可行么，有没有坑？

————

以我自己对贷款的了解，一般不建议这么做。

简单说下理由。

今年经济不好，银行大放水，搞了很多抵押贷产品。

利率特低、申请门槛也不高，非常有诱惑力。

不少人受益。

的确，今年的抵押贷条件很好，值得一试，也可以考虑把旧抵押贷置换掉。

但把它和房贷比好坏，甚至让人把房贷全还了，换成抵押贷款。

就有点扯了...

两者还是差别很大的。

一

首先一点：这么便宜的抵押贷，它是面向公司经营者的。

是为了给小微企业主帮助，才推出的优惠。

也就是说——

你名下至少得有一个公司、得有房子。

才有机会申请到。

当然，贷款中介会跟你说，公司不是问题，交给他们运作就好，简单。

但，公司只是一个基本条件。

在此基础之上，越是优质、低利率，申请条件往往越苛刻。

并不那么容易拿下。

举个例子。

中行曾有一个3.85%的抵押贷，期限最长10年期，额度最高1000万。

是不是宇宙无敌炸裂？

但相应的，门槛也很高——

一是公司要运营2年以上。

刚注册的，pass；

二是要有实际业务，得提供真实流水。

空壳公司，pass；

三是能借出多少钱来，得看合同、订单、发票。

多一分，不给。

四是钱申请下来，不是打到你的账上。

而是打到有业务往来的公司账上。

一通要求下来，能申请到的没几人。

当然，贷款中介会跟你说——这些都没问题，全都是可以包装的。

只要有钱，就有办法。

问题就出在钱上面嘛，要满足这么多条件，包装费用得多少？中介费得给多少？

各种名目加起来，成本立马增加。

实际要花的钱，就不是3.85%的事儿了。

二

当然，并不是每一个贷款，都像中行这样苛刻。

我举的只是一个极端例子。

但这不重要。

重要的是，大家心里要清楚——

一个贷款优质与否，不能光看它的利率多低，还要看它的整体条件。

整体条件包括——申请门槛如何、真实成本如何；

要求越详细苛刻，需要粉饰的地方就越多、成本也就越高。

比如中介费、公司注册费用、维护费用、以及申请过程中突然多出来的各种隐形支出。

提前问清楚。

还包括——可能受到的，政策波动的影响。

比如今年很多中介推销贷款，不到4%的利率。

申请条件还特宽松。

但仔细一问，这是针对疫情的特殊贷款，优惠利率只保证一年。

我追问：一年之后呢？

中介大力拍胸：

姐你放心，一年之后你续签一下就行了，一般都没问题。

我心里咋这么没底呢？

每次写抵押贷，都有一大群银行员工，牢骚、抱怨、担心——

我们都是被政策逼着，才把利率降到这么低...

批了这么多钱出去，真的很担心收不回来...

根本不挣钱，亏本放贷，心好痛...

当疫情过去、国家不再这么疯狂放水时，

银行还会乐意，把钱这样一直让我借下去么？

没底、真没底。

说到这，注意了：

一个贷款是否优质，还有一个重要标准——还款方式如何？

比如有的抵押贷利率很低，但一问期限只有3年。

3年之后，要连本带息的还上，再去申请。

这就涉及到了一个过桥费用。

再说3年之后，申请条件会不会有所变化？

也要打一个问号。

还有很多贷款，说的是期限最长十年、二十年。

但真的细问下来，可能是每隔几年就要续签一次，再重新审核。

虽然中介们会说——

以他们的经验，只要不作死，就能续贷成功，这个银行不行，还有另一个银行。

只要入了门，办法总比困难多。

他们说的倒也没错~

但这同时也就意味着：

更多的精力花费、更大的不确定性、更高的成本、更强的短期拆借能力...

综合下来，抵押贷虽好，但的确不如按揭房贷。

门槛那么低、那么稳定。

更多时候，大家去申请抵押贷，是因为——

1）真的需要钱周转了、做生意真需要钱了；

2）房价涨很高，远远超过按揭房贷时的价格，你想不卖房，手里也能拿到现金；

3）受调控影响，办不下来优质的房贷，用抵押贷顶一下。

以及——

4）真的是老炮一个，把贷款研究的透透的，有精力有能力去辗转腾挪。

不然，还是别光盯着便宜利率就心动。

去瞎借钱、瞎置换的好。

普通人儿，别把简单问题复杂化。