南北资金逆势加仓碧桂园(02007.HK)的投资逻辑是什么？

前言：

“股神”巴菲特价值投资语录中有这么一句话：“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。”

巴菲特这句投资箴言用来形容当前房地产行业投资动向似乎非常贴切。

2021年前三季度，房地产市场“乌云密布”，房企销售端及资金端压力巨大，部分房企财务风险陆续爆发，港A两市投资者谈“房”色变。

散户投资者恐慌之际，碧桂园（02007.HK）、万科（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）等房地产头部企业却获得南北资金青睐，近一个月资金流入明显增加。

那么，南北资金逆势加仓房地产头部企业的投资逻辑是什么呢？

10月以来，房地产政策环境紧中趋稳，高层继续密集发声，楼市“维稳”导向明确。

在10月20日举办的2021年金融论坛年会上，高层谈及房地产当前发展时，释放出“维稳”的一系列正面且积极的信号。其中，高层表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

此外，高层还表示，下一步，金融部门将积极配合住建部和地方政府，坚持地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

在高层发表重要讲话之后，11月9日在中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上，据参会人士透露，碧桂园、招商蛇口、保利发展等房企近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，对于房企在公开市场发债融资，提升流动性有极大正面意义。

11月22日，中国人民银行发布10月份金融市场运行数据，进一步印证房地产贷款形势趋于向好。据发布数据显示，10月末个人住房贷款余额37.7万亿元，当月新增3,481亿元，同比多增1,013亿元。这进一步反映出居民住房按揭投放出现了加速的情况。对此，中信证券研报表示，10月以来按揭投放明显好于三季度，且人民银行特意单独发布了此一数据，保障合理住房金融需求的意图明显。

除此之外，贝壳研究院发布监测数据亦显示10月房贷利率出现松动。据贝壳研究院数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为年内首次环比下降。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这间接表明居民购房的信贷环境在改善，也是购房信贷环境筑底改善的表现。

随着高层市场不断释放房地产趋稳乃至利好的相关信号，资本市场敏锐嗅到筑底的信号，南北资金流入龙头房企的意向明显增加。

11月份起，南北资金出现加仓的房地产板块迹象愈发明显。其中，碧桂园、万科、保利及招商蛇口等头部房企为资金流入最为明显的个股。

值得注意的是，碧桂园在获得券商正面评级的同时，获得南向资金的追捧。

11月16日，国泰君安发布研究报告显示，给予碧桂园维持“增持”评级，并给出10.01港元的目标价。港股通资金方面，截至11月26日，最近20日碧桂园获港股通资金净流入5,719万元，港股通关注度持续回暖。

从高层连续发声强调房地产行业“维稳”及稳健健康发展，到随后多种融资渠道重新打开，都在表明融资监管政策边际改善正在有效进行；而10月个人房贷额度的新增，以及90城首套及二套个人贷款均出现年内首次环比下降，反映出政策维稳暖意已现，房地产行业健康发展逐渐明朗。

在此背景之下，进入10月份以来，包括花旗、申万宏源等在内投行及券商，罕见集体唱多房地产板块，并推荐以碧桂园为代表的龙头房企。

花旗银行银行认为，决策层超预期释放正面信号。阐明政策，对市场的进一步下行有保护作用。部分城市的首套房按揭正在改善，央行在三季度例会提及房地产行业健康发展及购房人的合法权益，是最近12年以来的首次；也提及包括开发贷的常规审批及要求避免过度执行债务控制。此外，土地价格有稳定信号。政策修正下导向渐趋明朗，有利于行业反弹的可持续性。

在11月26日发布的房地产行业资金问题分析专题之《重压下资金遇困，政策暖化冰解冻》研究报告中，申万宏源明确表示“在当前房地产行业下行趋势中，四大因素重压致使房企资金遇困，防控金融风险底线下政策亟待修复；虽然目前关键因素仍未消除，但近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，随后多种融资渠道重新打开，多地因城施策陆续出台，我们认为政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启；预计后续将遵循“先供给端修复、再需求端修复”的节奏，并猜想行业将演绎三阶段发展。”

此外，申万宏源还表示，考虑行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头+优质民企。维持房地产板块“看好”评级的同时，推荐H股中，以碧桂园为代表的龙头企业。

华西证券则认为，随着近期中国人民银行货币政策委员会和房地产金融工作座谈会的召开，提出维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益，预计按揭贷款方面有望迎来一定的政策放松。目前，房地产板块估值处于低位，业绩确定性强，股息高，重点推荐业绩确定性强的龙头房企碧桂园、万科、保利发展等共8家房企。

值得投资留意的是，不仅投行及券商看好龙头碧桂园长足地发展，全球三大国际评级机构更是集体看好碧桂园未来发展，纷纷给予较高评级。

据数据显示，下半年以来，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，三大国际评级机构集体看好碧桂园，实属难得。

三大国际评级机构中的穆迪和惠誉，均维持对碧桂园的投资级评级，以反映出碧桂园拥有强大的发展潜力，以及在良好的运营水平及盈利韧性。而标普10月发布评级报告称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

尾语：

实际上，看好碧桂园发展前景的并非只有外部投资机构，还有内部股东。

据Wind数据显示，进入11月份，碧桂园集团董事会联席主席杨惠妍于11月2日、11月3日及11月4日连续三个交易日，累计增持碧桂园股份1761.4万股，累计耗资1.28亿港元。

今年3月以来，杨惠妍累计在二级市场增持29日，累计买入约3.28亿股，累计耗资约31.37亿港元。

某次层面上讲，在房地产政策暖意频现之际，碧桂园获资金、投资机构、评级机构及大股东持续看好。除了碧桂园发展前景是市场一致看好投资亮点外，碧桂园股价价值洼地不断凸显或许是其获多方看好的另一重要驱动因素。

据Wind数据显示，截至2021年11月26日，碧桂园市盈率（TTM）为3.82倍，低于房地产开发行业市盈率平均值的5.24倍；碧桂园市净率为（MRQ）为0.74倍，低于房地开发行业市净率平均值的0.76倍。

股价被低估的情况下，碧桂园内在价值不断凸显。截至2021年11月26日，股息率为7.6%，处于历史较高位置。

伟大的投资大师彼得·林奇曾说过：“企业内部人员可因各种原因出售他们的股票，但他们只为一个原因而买入：他们认为股价价值将逐步显现的时候。”

✎作者 | 一枝