最近，央行和银保监会联合发文，鼓励金融机构支持房地产并购项目。

A股房地产板块应声而起，是今天为数不多上涨的板块。还有不少个股涨停，比如蓝光、泰禾等等已爆雷企业。

泰禾集团股价（2021/12/20）

截图/雪球

然后诡异的是，港股市场上却是另一种景象，房地产企业全面溃退。

富力地产股价（2021/12/20）

截图/雪球

所以，是什么导致了今天房地产板块的异动？

房地产股票值得投资吗？

会有捡漏买低价房的机会吗？

今天我们就来聊聊房地产。

Part 1

?房地产迎来政策利好？

今天A股房地产的上涨还得从央行和银保监发的通知说起，其中提到——

「稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。」

细心的读者已经注意到了，重点其实是两个字——

并 购

下面我给大家详细解读一下这个政策。

1. 什么是并购？

比方说，狐小花有一个房地产项目，项目总资产10亿，负债7亿，净资产3亿，项目还需要继续投入资金才能完工，但小花因为到各地买地，花钱太多，没有多余的钱来继续进行这个项目的建设。

于是狐小花打算卖掉手上这个项目，这样还能回笼一部分资金。

这时财大气粗的狐狸说，你把项目卖给我吧。

而且项目上的负债我狐狸也背了，未来还需要投入的项目建设费也由我来承担，不过这个项目未来的所有收入也都归狐狸所有。

地还是那块地，不过土地的主人换了。

2. 为什么央行银保监要支持并购？

因为有的房企活不下去了。

像刚刚说的狐小花是因为没钱了所以要卖项目，这个项目回笼的资金可以拿去支持其他项目的建设。

也可能是政策执行者也发现，前期的房地产调控，着实让房地产行业有些风雨飘摇的意思。

一旦房地产企业倒下，造成的连锁反应是巨大的。

房地产企业如果没法交房，那许许多多的买房者将无家可归。

参与建造的施工方、农民工血本无归。

给他们放贷款的金融机构也可能会遭受损失。

11月8日，国务院发展研究中心在深圳召开座谈会上，佳兆业地产就大倒苦水。

说自己快死了，要是弄得不好，最后房子会烂尾，还会导致连锁反应。

而更重要的是，房地产风险，似乎已经从个别逐步扩散。

那么多的高杠杆民营房企等着钱用，可是地主家的钱也有限啊。都靠国企接济的话也不太可能。

所以，这个时候就需要金融机构来给他们续命了。

不过，要注意哦，金融机构是借钱给狐狸，让他去收购狐小花手里的项目，钱是不能直接放给狐小花的。

原因有二，一是狐小花负债率太高，不符合「三道红线」的要求。

二是狐小花现在穷途末路，很可能拿到了钱就挪作他用，不值得信任。

所以金融机构这次介入，是把钱借给有实力的房地产开发商，让他们再去收购经营困难企业手中的优质项目。

那这是不是意味着那些高杠杆的房地产企业有救了？

3. 并购会造成什么结果？

我们分几种不同的企业来看。

一类是像泰禾、蓝光这种已经几乎已经救不回来的房企。

可以说，他们死了就是死了。

而且金融机构也是不愿意给他们输血的，风险太大。

接下来是分尸的过程，就等着优质的项目被大折扣挑走吧。

10亿的项目可能5亿才有人愿意接盘。

那除了项目并购，国资能不能入股救一救呢？

这次的文件甚至明确指出，被兼并收购的对象应为项目而非企业股权。

金融机构和房企只会在项目层面上进行收并购，救活一些没钱继续建设的项目。

因为这是国家保交楼的底线。

而如果这次是通过入股的方式抢救，那等于又把这些高杠杆的企业救回来了，之前的调控就成了个笑话。

调控的目的就是让这些高杠杆房企放慢扩张的脚步。

房企大概率会倒下几家，而留下来的嘛，又可以分为两类。

第二类是那些虽然还在挣扎，但上个呼吸机能救回来的。

比如像华夏幸福这种。

人家有个有钱的爸爸（中国平安），可以输血，还有当地政府介入帮忙。

这样一来，收并购可以让它甩掉一些包袱，根据华夏幸福的公告，它的很多负债跟着项目一起带走了，剩下的债务能展期的展期，能打折的打折，尽可能轻装上阵。

不过，经过这一轮调控，活下来的体质也很弱了。

最后一类呢，就是这一轮调控最大的受益者，经营稳健的房企了。

比如保利、中海、龙湖等等。

他们不仅自己手头上有资金，还能从金融机构那里借到额外的钱，去收购别人的好项目。

不仅如此，他们还能用很便宜的价格去别人那里挑选优质的项目。毕竟在危机面前，其他房企含泪大甩卖也是迫不得已的事。

Part 2

?这对我们有什么影响？

我们要分不同的投资对象来看——

1. 该不该买房地产股票？

参考上一部分的分析，像泰禾、蓝光这种公司的股票，说实话，不建议投资。

原因前面也提到了，因为这次救的是一个个项目，而不是房地产企业。

而这种几乎已经被宣判死亡的，如果最终破产清算，股权可是排在最后面的资产。

清算的时候，会首先保证每个项目的交房，紧接着还有要交的税、员工工资、给供应商的欠款，再然后是有抵押的债权、普通债权，最后剩下来才会轮到股东权益。

那稳健发展的房企呢？

这倒是有可能有机会。

毕竟他们可以在这波并购大潮中捡便宜，为未来几年的利润做贡献。

不过要注意还有一柄悬在房地产行业头上的达摩克利斯之剑。

如果近期就推出房地产税，又会给房地产行业带来一记重击。

2. 能不能抄底买房？

可能有的人会说，现在那些落难房企很多都在打折卖房，如果未来有企业来并购项目的话，排除了烂尾的风险，岂不是一个抄底的好机会？

这个问题呢，我觉得必须关注几个指标。

比如——

当地政府预售监管资金严不严？

严格的话比较好，防止企业挪用资金。

项目的建设进度？

如果已经封顶那就问题不大了。

项目的区位优不优质？

会因为项目太偏导致没有人企业愿意收购。

……

总之，抄底有风险，风险和收益是成正比的。

3. 房价还会涨吗？

目前来看，房住不炒的政策国家还是会坚决执行的。

这次的文件，本意只是不希望大量楼盘烂尾，方便有实力的企业去接盘，央行和银保监会、金融机构会在资金支持上助力，并不是放松对房地产整体的监管。

所以，希望房价还会大涨的可以洗洗睡了。

照例总结一下——