地产股可以说在过去的一段时间表现还是可以的，尤其是在HD事件之后，迎来了一波小反弹，保利地产也反弹了很多，这些在之前的文章中一直有提及。

那么今天，就给大家分享下，地产行业的过去现在是什么情况，以及未来的投资要如何展开。

一、复盘

简单来说，这一波反弹基本仍然是围绕着三块来展开：8月4日晚保利公告增持，说明央企认为股价低估；8月5日晚所有涉及恒大集团及其关联企业的案件都统一移交至广州中院受理，10日晚恒大公告公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，恒大事件开始进入处置环节；最后也是最重要的，10日下午天津公告调整后的土拍方案，有利于房企毛利率改善。

政策调控是要房地产市场平稳健康发展，消减行业中蕴藏的巨大金融风险、打击投机及让利民生。只要承认房企的市场化地位，有个合理的利润率水平就是理所应当的。如果房企都活不下去，何提造出满足人民对高品质居住生活向往的房子呢。所以对地产，未来一两年也不大看得到销售面积大幅下滑，毛利率也可以在一个合理水平上稳定下来，于是有了个修复行情。

二、当下

新“三座大山”的观点出来后，地产行业笼罩着悲观预期。实际上，地产的主营业务还在，只是增长慢下来了，毛利率下滑了。房企大部分资产是土地和房子，只要房价不跌，风险还是可控的。

各地第二次集中供地结果陆续揭晓，溢价率不高，流拍率提升，毛利率有望改善，基本面见底。房地产市场重回平稳健康发展轨道，是政策目的。

之前中金有过一次测算，得出土拍方案调整可帮助房企在试点城市平均降低8%的拿地成本，隐含税前毛利率提升3.7pct，不过各城市间影响幅度分化明显。增量的拿地毛利率会改善很多，但前几年拿的地，最近一两年结算，毛利率不会好看。

来源：广发证券

虽然溢价率调低了，但销售价也相应调低了，而且还要竞品质、竞自持等。现在只能说企稳回升，至于提升了多少，估计有限。现在越来越多企业通过多元化拿地，招拍挂这种基本也就是冲规模，本来也没抱太大改善的期望。如果预计房价下跌，而且按揭额度紧张，那时候即便是国企拿地也会很谨慎，毛利率就更难判断了，但这种情况涉及土地出让收入，政府自然会有所考量。

万科业绩会也说过，毛利率到不到底还难以判断，这两年都会很比较难，长期来看回报率会回到社会平均水平，而且公司也早早开始转向经营性业务并重。

随着房企信用事件的曝出，市场快速出清，竞争格局肯定利于活下来的企业。政府即使给房企让利，也是出于行业发展考虑，所以盈利空间不会很大，只是好的企业会高一些。9月23日，华夏幸福开始停牌，综合性风险化解方案国庆前可以出炉，预计将为房企信用风险处置提供范本。

2021年1-8月，商品房销售面积、销售额分别同比增长15.9%、22.8%；8月则分别下降15.6%及18.7%。这个结果属于预期之中。房贷利率上扬，按揭发放周期延长，二手房指导价和新房限价合力促使房市观望情绪浓厚，结果就是需求不足。8月地产销售依然遇冷，可能会导致政策出现适当微调，毕竟这么大的市场，不刺激但如果持续下滑则会给经济带来很大的下行压力。此时若出于维护刚需的考虑，某些方面政策有边际宽松的空间。

9月27日，央行三季度例会说，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。说实话，笔者当晚看到这个消息时，觉得也就是官样文章，没过分解读。但显然市场将其解读为利好，或者说是对近期下跌的一次修复。地产股的走势最近情绪氛围浓厚，从长期来看，还是得理性看待。

兴业证券认为，这次房企大变局出现在2015年以来的一个较长的地产基本面相对较好周期内，而非基本面血崩，房企大变局核心是政策去地产供给端杠杆。2021年上半年新增地产供给端贷款占新增总贷款比重仅1%，主要因上半年开发贷余额较2020年末仅增长3%，地产信托余额下降9%，此外地产债余额下降3%。

几乎所有海外经济体在经济增长面临一些压力情况下，不同程度的依靠地产创造信用。这种情况下，兴业证券认为对地产杠杆结构改变有一定的必要，未来支持刚需群体的按揭可能更多的承担信用创造功能，因为刚需群体的按揭安全性要高于供给端的杠杆。

回到估值。房地产企业的存货采用成本与可变现净值孰低计量，2020年末保利发展的存货价值7415亿元，占总资产的59%，流动资产占总资产的91%；投资性房地产账面价值212亿元，总体上资产安全性较高。若按PB估值，2021年6月末，归母净资产1904亿元，打个8折也有1520亿元；9月28日收盘市值1632亿元，虽然经过大幅反弹但只是回到合理价值附近。