房地产股票涨超过2% 地产行情如何

地产股表现不错，万科、保利哥俩都涨了超过4%，整个板块超过2%。年后到现在，地产一般是指数的反义词，大盘跌的时候护盘，大盘涨的时候回调。但今次地产股和指数一起涨，还跑赢大盘，这里随便聊几句地产股的逻辑。

2018年以后地产股表现都很差，以万科A为例，高点为2018年1月的40元左右，此后就一路下跌，最惨的时候除权后只有19元左右，腰斩。

最主要的原因是市场预期开发商会遇到大麻烦，大致有三条：

一是目前主要城市都是高压调控，限价、限购，导致地产股的净利润率下降。过去普遍在10%以上，市场预期未来可能只有5%左右。相当于卖同样的房子，只能赚过去一半的钱。

二是2017年左右由于地产非常火爆，各大公司都抢了一批地王，这些地差不多都会在去年和今年上市。由于地价太高，目前又面临限价，基本都会亏损。

三是前年以来，虽然长三角、珠三角等地行情火爆，但全国大部分地方都很一般，像郑州、天津这些强二线城市甚至出现了地产商的不降价联盟，说明房子不降价根本卖不出去。在这些地方拿地多的公司很容易现金流断裂。

但从去年以来，以上三条都在一定程度上被证伪。

净利润率方面，但由于国内整体无风险利率下行，开发商的财务成本降低，此外各公司以前在开支上都大手大脚，现在则开始注意节约，也省下不少钱。10%净利润率的确保不住，但7%左右应该还有，比5%的预期好很多。

2017年地王的确拖垮了一批公司，但大部分开发商拿的地王有限，也处理得差不多了。

关键是第三条。从今年春天开始，地产行情不仅限于长三角和珠三角，而溢出到了全国的主要城市。举几个例子：郑州也出现了开盘秒清的楼盘、天津的一手房销售逐渐开始走量，我也咨询了一些三四线城市的朋友，一手房价几乎都在涨。

上图是国家统计局公布的2月新房销售数据。我随手选了几个城市，分别是中部、西北、河北、江西、山东的城市，走势如何你们自己看。特别是西北房价涨幅肯定超出你想象，原因是这些年西部扶贫投入极大，群众手里有了钱自然去买房。

统计数据中都是平均数，真实的情况是城市开发肯定从中心向周边发展，越新的房子位置越偏。所以如果考虑这一因素的话，同地段新房涨幅肯定超过统计数据。

注意，在大多数城市，并不是所有的房子都在涨，而是一手房、学区房、质量较好的次新房在涨，其他房子不动甚至有微跌。

学区房就是楼市中的茅系列，有护城河、有信仰。

新房和次新房则类似于股市中的成长股。设计理念和建筑质量好、年轻人集中有活力、配套等各方面理念更成熟。打个比方就是，同样都是互联网公司，B站的估值就比别人高，因为用户都是年轻人。社区也是这样，年轻人多未来成长空间就大，估值就高。

当全国大部分地区新房都开始热销后，就解决了地产股最大的不确定性。这些地方没啥调控政策，卖一套就是真金白银赚到手。所以地产股本质是周期股，2018年以后从全国来看是下行周期，现在可能又回到了上行周期，估值自然也就不同。

买房和买股一样，最佳买点是是下行周期末期。但大部分人的行为却是喜欢追涨杀跌，只能说人性从来如此。

至于房价为何会涨，自然是因为疫情引发的流动性宽松。上图是美国的历年房价涨幅数据，18和19年都不到5%，但20年直接杀到了接近10%。而且这个趋势还在上升，估计今年涨幅大概率会到15%。

类似的情况几乎在每个国家都出现，我查了下，去年房价涨幅超过15%的国家和地区比比皆是。按照美联储的说法，宽松一直会持续到2023年，那么在此之前，全球房价几乎没有回落的可能性。我国由于收水比快、调控猛，情况会比全球好，但大趋势上是一样的。因为我国的流动性池子和全球毕竟是通着的，这是全球现象。

至于这一波流动性宽松过去后房价会怎么走，我猜大概类似于美国11年、12年或者18年、19年的走势，不是回调就是横盘。但那都是2023年以后的事，买房的也许需要考虑，我们炒个股的管那么多呢？

我猜今天肯定一堆人留言问某某地方的房子还能不能买。抱歉，这些牌子我一个都不翻。你们买房赚了也不会分给我，亏了我也不会承担损失。我这里只提供客观的数据，决策肯定要你们自己做。

至于今日股市，无甚可以多说，怎样也该着反弹了。