个人住房贷款利率能降低吗？房贷还能优化？

最近有一个“优化房贷”的方法很火。

先把房贷还清，再以公司经营者的名义，把房子抵押给银行获取抵押贷，一还一借，实现“用抵押贷替换房贷”的操作。

说实话，申请抵押贷并不是什么新鲜事，早几年就有了，不过今年抵押贷的热度比往年高了不少。

之前小巴看到类似的案例，大多是面向炒房客的，而且很多都是二抵贷。

二抵贷，就是不还清房贷，用我们已有房屋的价值去贷款，然后用贷来的钱，再去买新的房子，现在这是监管的重点打击对象。

当然，如果二抵之后把钱拿去经营公司，国家还是鼓励的。

比如最近大火的电视剧《三十而已》，顾佳在公司周转困难的时候，就是把自己家的房子抵押给银行，获得资金让公司度过难关，她家的房子在抵押的时候也是房贷没还清的，所以是二抵贷。

而这次大热的抵押贷，本来一般是公司经营者去申请的，跟我们普通人的生活离得比较远。

但是因为今年的疫情，国家给小微企业的补贴力度大了很多，抵押贷利率就比房贷利率划算了不少，有些银行的抵押贷利率，可以低到4%左右。

之前疫情期间推出的低利率抵押贷，甚至可以低到3.5%左右，比一些稳健理财的收益还要低了。

而且，抵押贷的最长期限，也可以达到10年、20年，很有诱惑力。

所以想用抵押贷替换房贷的人多了，各类信息也刷屏不少。

但深入了解之后

才发现用抵押贷利率去换房贷

坑还是不少的

01 申请麻烦

既然你是以公司经营者的身份去申请抵押贷，那前提就是要有一家公司，这钱明面上的用途，是用作公司日常经营的贷款。

国有大行的审查比较严格，对于公司的成立时间、经营流水有要求，申请需要的材料也是蛮多的，临时申请一家公司估计批不下来。

（中国银行抵押贷公司要求）

当然，这些中介可以帮你搞定。

而一些城商行，就没有大行那么严格。

毕竟央妈为了支持小微企业，放了不少水，银行手里握着很多钱，却借不出去，无法产生收益，就在内部空转也挺愁人的。

有房子做抵押，风险会比较小，城商行还是挺乐意把钱借给大家的。

但该走的程序还是得走，总得注册一家公司吧，要凭空造出上下游的公司，也有不少文件需要准备。

02 成本比想象中高

贷款利率越便宜，审查也就越严格，至少得考察个人的信用，公司的经营状况等，再酌情增加贷款利率。

4%左右的经营贷，有中介也不一定能拿下来，就算能拿下，中介又不是做慈善的，他们跑前跑后也要收你一笔不小的费用。

整个流程跑下来，一般来说会收1-3个点的中介费。

比较好申请的城商行，可能用不着中介，但城商行的资金成本可比大行高多了，给到贷款者的利率也不如大行低。

而且你得先把房子剩余贷款还清，再把房子抵押获得贷款，这里面就会有一些隐藏成本——

如果你自己有能力一次性还清还好，如果没那么多钱，需要用到短期贷款，那这短期贷款的利率就多了一笔成本。

另外，如果你申请房贷的时间还比较短，很多银行是有规定，贷款不满3年或5年，会有罚息，这也是一笔成本。

可能也会有小伙伴问，能不能把房子拿去二抵呢？

其实二抵贷替换房贷更难，二抵的资金不一定够还房贷，而且二抵的利率会上浮，更没前者那么划算。

总体来讲，不少申请人的抵押贷款利率在4.5%左右，但是加上杂七杂八的费用，就不止这么少了。

当然，根据地区和个人情况的不同，利率会有差异。

这几年用上浮的利率买房的，换成抵押贷款或许还有利可图，但如果是用之前打折的利率贷款买房的，如果换成抵押贷，实际的成本可能更高。

03 资金不稳定

抵押贷的贷款期限，最长的选项有20年，看起来跟房贷的差别不大。

但是房贷很稳定，银行一旦把钱借出去，大家只需要按还款计划还钱即可。

可抵押贷就不一样了，哪怕是签了20年，也会要求隔几年续签一次，对借款的人重新审核。

如果到时候政策变了，或者你不符合借款的要求了，银行可以让你立马还钱。

所以，小巴觉得抵押贷并不是全面吊打房贷的，申请前先考量一下，这么折腾真的划算吗？

如果之后续签失败，自己有能力承担吗？

而且，这便宜的钱被这样挪作他用，也违背了国家通过低利率扶持中小微企业的初衷，起不到真正提振经济的作用，中介和银行倒是吃得挺饱。

关于优化房贷的事

小巴最后顺便提醒一下房贷利率转换

今年的3月1日到8月31日之间，有房贷的小伙伴要重新签订房贷合同——

选择把自己的房贷换成固定利率，或者跟着lpr浮动。

针对的是商业贷款，纯公积金贷款不受影响，另外，如果你是今年才开始贷款的，那已经直接是lpr浮动，也不用再选了。

也就是说，2020年1月1日前已经有房贷，并且是商业贷款的小伙伴，就需要去选择调整了。

不清楚这件事的，可以回顾往期文章《关于房子的2件大事，可别选错了！》。

国内利率长期的走势大概率是下调的，所以小巴建议，可以换成跟着LPR浮动。

本月是最后一个月了，大家别忘了这事。

不过上周还有个消息，就是工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行，都发了公告——

从8月25日起，如果你符合转换条件，但到那时还没转换的，会统一批量转换为LPR。

妥妥解决了大家的选择困难症。

当然，如果之后你不想换，可以在12月31日前，通过手机银行自助转回，或者去银行协商处理。

不过整体来说，换成跟着LPR浮动，大概率是会更划算的。