今天我准备来聊聊房地产

今天（2021/11/11）房地产板块大涨，拉着它的小弟家电、建材一起飞。

不对，也不能说是起飞，只能说是稍微从坑里爬出来了一点，毕竟之前跌了那么久……

房地产ETF周K图

图/ 雪球

久旱逢甘霖，不少股民也是心怀希望：地产股的走势要反转了吗？

关注楼市的，心里还有不少问题——

房地产真的能从坑里爬出来吗？ 房价后续会怎么走？ 在当下的大趋势下，还存在哪些投资机会呢？

今天我们就来聊一聊——

Part 1

?️房地产行业怎么了？

现在的房地产行业堪比雷区。

不知道哪天哪个房地产企业就突然自爆了。

图/第一财经

图/财联社

这都要怪恒大这个行业老大哥。

恒大理财还不上投资者钱，惹了众怒的同时，也揭开了房地产债台高筑的一角。

不过，至少恒大没有躺平，今天还是把美元债的利息给付了。

然而，大哥想维护秩序，奈何有小弟破罐子破摔——

花样年地产扛起了公开市场违约的大旗，美元债主动违约，成为房企躺平第一人。

一个又一个，房企正式开启了自爆模式。

从江西省老大新力控股，到闽系地产商阳光城，再到已经破产过一次的佳兆业。

地产美元债纷纷狂泄，像是阳光城美元债在短短2个月内，从九十多块跌到十几块。

阳光城美元债

图/富途

注：蓝线为价格，黄线为到期收益率

高杠杆房企就像是半截身子已经入土的人，那房地产为什么这么惨？

Part 2

?房地产为什么这么惨？

事情的最初，要从2018年的资管新规说起（可在后台回复「资管新规」了解详情）。

监管限制了信托、券商、银行理财向地产输血。

2020年，又迎来了更加严厉的「三道红线」。

三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，房地产企业也会相应被分为“红、橙、黄、绿”四档。

如果有房企「三道红线」全踩中了，那会被归为红色档，不能再借新的需要付利息的钱。

这也意味着，能从金融机构和资本市场借到的钱被定了上限。

房企的活水来源主要有三个。

一个是去找别人借钱，可惜这个路子高杠杆房企基本上是走不通了。

那还剩下两个选择，要么去市场上卖股权融资，要么卖房子回款。

1. 卖股权融资

房企们在这方面也是很努力的。

大家知道中国恒大曾经试图冲刺A股吧，最后无奈以失败告终，还把自己的好兄弟苏宁给拖下了水。

除此之外，恒大物业赴港上市，恒大转让盛京银行股权，可惜一顿操作猛如虎，归来还是二百五。

其他房地产企业也类似，能上市的资产都已经拿去上市了。

2. 卖房子回款

卖房回款方面，房企并没有那么顺利。

首先，房企们面临来自银行的限制。

2021年，政策再次加码，给银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比设置了两个上限。

银行不仅不给房企批贷款了，而且连个人的住房贷款也有总额限制。

我们大多数人都是贷款买房的是吧，你贷款的那一部分，是由银行直接打到政府监管的账户中的。

这时候地方政府也来插一脚了。

眼看房地产形势危急，不少房企动起了歪脑筋，没有按照规定让购房者把款项汇入政府指定的监管账户中，而是偷偷把这笔资金挪作他用。

这些钱本该是用在房地产项目建设上的，要是全都被偷偷抽走，项目很有可能会烂尾。

这会伤害购房者的利益，自然是当地政府最不想看到的。

于是，这部分资金的监管变得极其严格，轻易不允许房企调用。

这等于说，房企房子已经卖了，但这笔钱必须存在政府监管的账户里。

至于什么时候能用，得达到当地政府的要求（各地要求还不大一样）。

这样一来就出现了房企报表上货币资金明明有几百亿，但就连几亿的款都付不出的情况。

在这样的严厉形势下，买房的人态度也越来越谨慎。

不仅如此，即将推出的房地产税也是一个悬在所有房企头上的达摩克利斯之剑。

你知道它会来，但不知道它什么时候来，怎么来，以多大的力度来。

如果近期就推出房地产税，算是给已经很低迷的市场再来一记重击。

总的来说，借钱的路子被监管堵住，卖股求生的事基本上也都做了，而卖房的收入又被地方政府牢牢把控，房子也越来越难卖。

于是，房地产行业陷入了一个不断向下的旋涡。

Part 3

?房地产还有救吗？

房地产行业和房地产公司得分开来说。

先说说行业。

房地产行业会不会和课外辅导一样，直接整个行业化为乌有？

这个自然是不会的，因为人民始终有住新房子好房子大房子的需求。

有需求，就得有供给匹配嘛。

那房地产行业的困境会有反转吗？

政策底大概率已经到了，监管比以前更严厉的可能性不大。

因为调控的目的是让房企卸下更高的杠杆，以防造成系统性的金融风险。

而在目前个别房企资金流紧张的情况下，如果还不放松调控，那倒真有可能加速风险的到来。

之前我也提到过，8月份的中央财经委员会上说了，要「防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险」。

毕竟百强房企一个接一个倒下，不仅仅影响的是房地产企业自己，也会波及到购房者、金融机构、上下游产业链、地方政府。

如果范围过大，一次性有太多房企还不上钱，银行会损失掉一大笔钱。

亏怕了的银行会提高它的风险偏好，对放款变得谨慎，这会让其他行业借不到钱，引发所谓的「次生风险」。

这甚至可能会拖累我国的GDP增速。

然而，整体行业迎来曙光，并不代表所有房企都能鸡犬升天。

一部分高杠杆房企肯定是要付出一定代价的。

像泰禾集团，它的坟头草已经两米高了，再怎么救也救不回来了。

它旗下的项目，资产质量好的，被各种国企央企地产公司瓜分，而稳健的房企倒是有捡便宜资产的机会。

接下来是大家最关心的问题——

Part 4

?房子还能买吗？

我们得重点考虑两个问题——

问题1：这个房子能不能买？

这个很好判断嘛，你不去买有爆雷风险的公司开发的楼盘就行。

当然，也有捡便宜房子的机会，毕竟资金紧张的开发商现在为了回款，会给出一定的折扣优惠。

但也要注意买房姿势，这里稍微做几个风险提示——

首先，最好是买已经盖完的楼盘，这样不存在烂尾的风险。

其次，一定要按照正常的流程买房。

比如一定要去进行网签，这样房子才算属于你，确保开发商不会进行一房两卖的骚操作。

付款的时候把钱打入受政府监管的账户中，这个账户都要求在售楼处公示的，不然房企很有可能将这笔钱挪走。

最后，即使已经买了那些爆雷公司的楼盘，最好也不要去退房。

现在，各地方政府基本上已经把项目管控的死死的，无论开发商还是政府，保交楼都是底线。

但如果你选择退房的话，房企没钱退给你，被退的房子也会被重新卖给其他人，最后有可能房财两空。

问题2：房子之后会贬值吗？

这个就很难判断了，每个城市每个楼盘都不一样。

不过大概率大城市核心区的房子是不会大跌的，而且刚需嘛，该买就得买。

至于房地产税，咱只要是刚需，估计影响也不会太大。

至于投资性的需求，我还是秉持之前的观点，要控制对投资房子的收益率预期。

根据我们的测算，平均下来很可能每年涨幅在5%左右。

Part 5

?房企股票还能买吗？

这个问题股民们可能更关心一些。

这个咱刚才在分析地产公司讲过，一部分公司像泰禾集团，今天的涨停只能算是回光返照；国企、央企倒是大有可为。

然而，活下来的那些房企，日子也不会像以前那么滋润。

如果还是继续盖房子 ，那只能是低利润率的工作。

房地产最辉煌的日子终归是过去了，高增速高利润的日子一去不复返。

未来，地产商的精细化运作以及转型才是正道，万科不是就要转型做城市配套服务商了嘛。

除了地产股，其实还有几个方向可以关注——

这一阵，地产公司旗下的物业股跟着地产跌了不少，但实际上对地产的限制政策对物业公司没有太大的影响，物业公司每年可以提供稳定的现金流，算是地产公司的一块香饽饽。

恒大即使是在最缺钱的时候，也不愿意放弃恒大物业的控股权。

股票之外，其实地产公司的债券赔率更大。

前面讲过，一些地产的债券已经跌到了20几块钱。

即使最后破产清算了，也有几率拿到一定比例的钱，所以现在买入不一定会亏损。

这两天地产的美元债也在回暖，国内的地产债今天也报复性反弹。

这不，前两天，高盛就已经在抄底买入美元债。

图/华尔街日报

不过，还是要注意仓位哦，像这种赔率大但概率小的事，最好只用小仓位去搏一搏，即使亏损了也不至于太心痛。

最后，祝大家都能住上好房子，投资也能赚到钱。