北上广深2022年房价预测 一线城市的房价会如何

预测一下今年四个一线城市的房价吧。

北上广深，尤其是北上深，城市基本面和购买力是没有问题的，

房价的底层支撑非常牢靠，不缺真实的购房需求。

今年开年以来，楼市也在政策上得到了一些利好，

比如降息，下调房贷利率加点，银行针对房企的两道红线有所放松，等等。

从大的政策环境来看，今年的行情整体肯定要比去年好一些。

但四个城市内部，表现会各有不同。

当然，不管是城市基本面也好，政策也罢，对楼市的影响最终都会体现在成交量上。

量在价先，只要摸透了成交量的规律，房价就很容易预测了。

分别来看四个城市。

北京

2020年以来，北京楼市新出台的政策调控最少，对市场影响最大的是2021年3月前后，曾经严查经营贷流入楼市。

其他的都是一些小小的补丁。

下面是北京过去两年的二手房成交量：

整体来看，北京因为一开始的调控就非常严格（落户难，首付比例高），后面的政策都是小范围的打补丁，没有政策上的急刹车，只靠市场的需求慢慢释放，

属于一个比较稳、市场波动相对较小的市场，这也符合首都的定位。

北京去年从开春，一直到六七月份，楼市整体上还处在一个比较有热度的状态里。

很多热门板块，比如望京、回龙观、中关村，涨幅都十分可观。

我们从成交量上也能看出来，三月成交量大爆发，随后慢慢有所下降，但在8月之前一直维持在1.5万套以上。

到了第四季度，才开始有比较明显的转冷。

但过了10月份的低点，成交量又开始反弹，12月已经重新站到了1.5万套以上。

已经有了蠢蠢欲动的态势。

1月份的数据，北京二手房均价65341元/㎡，同比下跌1.73%，环比上涨2.4%。

注：同比是与去年同月对比，环比是与上个月对比。

另一方面，2020年开始的城市轮动，北京其实没有完整的走完，就被房地产的寒冬打断，

这也在一定程度上会增加房价回暖的程度。

所以如果没有新的政策干扰，北京今年会有一波力度还算可以的上涨，预计大概持续半年左右。

上海

今年春节假期（1月31日-2月6日），上海新房成交面积成交10.3万㎡，大约是1000套。

这是个什么概念呢，横向对比，深圳这个数据是0.94万㎡；

纵向对比，去去年春节，上海新房成交119套，已经创下历年新高。

而今年春节，竟然翻了将近10倍。

放在以往，这绝对属于是非常火热的行情的前奏。

但今年稍微有点特殊，因为在去年7月份，上海的二手房开始按核税价放贷，

核税价只有成交价的70%左右，可以申请的贷款大幅减少。

这把非常多的购房需求挤压到了新房市场，一定程度上加剧了新房的火爆。

但对于上海这种以存量房为主的市场，二手房才是成交的主力，

因此核税价以后，上海持续了将近一年的上涨行情进入尾声，楼市降温。

从二手房的成交量也可以看出来，7、8、9月份成交量大幅下跌：

到了10月左右，核税价开始有所放松，核税价有所上调（比较高的区域能上调20%+），可贷款的金额增加，

成交量又逐渐恢复上涨。

今年1月的数据，上海二手房均价68133元/㎡，同比上涨10.03%，环比上涨1.99%。

前几天，上海的房地产税征收标准还进行了一次上调，0.6%征收税率的应税标准涨到了81948元/㎡。

这也是一个比较关键的放松信号。

预计接下来上涨还会持续一段时间。

上海应该也是今年四个一线城市中行情最好的一个。

深圳

深圳自2020年以来遭受了有史以来最严格的调控。

从限购，到贷款，到交易税，再到收紧落户，让深圳的楼市一脚刹车踩到了底。

这使得2021的二手房月交易量，一度跌破了2000套。

（2021年深圳二手房交易量）

至今，深圳二手房指导价已满一年有余，按照原先的说法，是每年更新一次。

但今年并没有更新。

深圳的二手房指导价依旧死死压着，这是它跟上海不同的一点。

在这种状态下，成交量肯定是起不来的。

二手房成交量5000套，这是深圳的楼市熊线。

持续低于这个数值，市场偏冷；

连续三个月超过5000套，意味着下跌行情的结束；

超过8000套，房价进入上涨通道；超过10000套，大牛市。

现在深圳什么状态呢？

虽然相比最冷的9、10月份，深圳11、12月的成交量有所回升，

但依然远远低于5000套。

这个成交量，房价很难有上涨的基础。

1月份深圳二手房均价，不管是同比还是环比，都是下跌，

同比下跌22.94%，环比下跌了2.55%。

预测2022年的深圳，不会像2021年这么艰难，但只要政策不放松，行情依旧是以冷淡为主，房价还要继续在底部徘徊一阵子。

广州

广州本轮的调控政策跟深圳类似：二手房指导价，增值税二改五，但限购政策没有深圳的严格。

广州因为经济上稍微弱一些，购买力没有北上深强，而且有大量的郊区拉低均价，所以在房价的表现上会更加缓和，不像深圳那么尖锐。

下面是广州去年的二手房成交数据：

看到这里，我们对比这四个城市2021年的成交量柱状图会发现，

北京、上海和广州的成交量走势是很相似的：

9、10月份到了一个低谷，11、12月开始有比较明显的反弹。

体现到1月份的房价上，环比也都是上涨的。

1月份，广州二手房均价46145元/㎡，同比上涨14.69%，环比上涨1.05%。

从成交量预测，广州接下来也会有些许回暖，比深圳要好一点，

但只要指导价不放松，整体上还是很难有明显起色，还是以稳为主。

总结

不管是行情持续低迷的深圳，还是已有明显复苏迹象的上海、北京，抑或是比较稳的广州，现在都是比较适合入手的阶段。

有购房需求的，可以尽早做准备。

PS：

以上预测，前提都是政策没有明显收紧或者放松，且只针对大盘，不代表所有板块和小区。

老破小、老破大，以及受教育政策影响极大的学区房，与大盘的走势偏差会比较明显。