地产行业比预想要来得早的重磅信号

地价调整

这两天地惨的消息有点频繁，而且比我预想的要快得多。

首先，继深圳后，天津、青岛等地的集中供地也相继流拍了。

随后，自然资源局提出土地溢价不能超过15%，天津进一步作出调整，其中最关键的是调整61块土地的最高限价，53块土地的价格降幅达到20%。

这感觉，就像是房企做好全副武装准备过冬的时候，土地供应端先投降了（是不是诈降另说）。。。

如果说之前对于地产行业的一些前景有相当程度是基于常识和竞争格局下的推演，那么最近天津的这个做法则是阶段性地证实这个推演。

很多人担心地产行业的利润问题，这情况其实需要两看，因为当前地惨行业的内部分化程度，应该是黑四类里面最强的。

这背后所涉及到的一些博弈关键，今天再给大家梳理一下。

反转的关键

在前两天的文章《涨瞎眼，冲不冲》给大家谈到地惨行业的时候，对于那个时候的市场情绪，大概基于这么一个假设。

背后的推演大家看可以看回那晚的文章。

而我们通过常识基本可以判断，这种情况大概率是过于极端的反映，实际上正常情况下，龙头房企保守应该能有5%以上的利润率，而尾部房企则是微利并逐渐边缘化。

通过上图可以看出，光是三费成本的差距，龙头房企（尤其央企）的利润率跟腰部房企相比就有显著优势了。

此外，对于地惨行业的判断，还有另一个关键细节。

房企跟土地供应方，哪边强势哪边弱势？

大部分人的认知应该是房企弱势，土地供应方（政府）强势。但实际上，土地供应端也是分城市层级，房企也分央企民企，同时还分地方企业还是全国性企业。

对于全国范围经营的央企以及部分经营管理优质的民企而言，他们是具备很强的掌控力。

这种掌控力由三部分构成，较为充足的土储、低成本融资利率、优质的营运管理能力。

这使得他们在面对政策打压的时候，具备更多回旋余地。这才是房地产行业集中度持续提升的关键。

这些企业他们内部也有自己的KPI，盲目跟风拿地下，将有可能会产生比较恶劣的影响，并且他们也有克制拿地的资本。

比如保利，过去几年的拿地节奏相对来讲究比较逆向。前段时间各个地方土拍疯狂溢价的时候，保利的拿地节奏就非常克制，包括不久前广州的集中供地里，保利就非常低调。

而当政策打压强烈，市场的作用开始反噬的时候，地方政府就会被倒逼降低地价，这时候龙头房企就可以慢慢进场挑选相对优质的地块。

配置方向

通过上面的分析，我们可以看出房地产行业虽然有很多负面消息，但如果真要平稳发展，那么房企就理应可以获取相对合理的利润。

这是当前估值环境下我们凭借常识就可以下的基本判断。

但是，在这过程中，政策可能会有所反复，博弈也会比较复杂，这意味着过分追求短期拐点的话，有可能会被反复打脸。

比如过两天又提房住不炒，你怎么办？

所以，这个节点上，布局地惨行业，最好的方式也就是在估值便宜的左侧挑选出未来大概率能存活下来的几个龙头，买够之后躺平。

从目前的情况来看，具有央企背景且有融资成本优势的龙头依旧是比较值得大家考虑的品种，这段时间保利领涨不排除包含了这个因素，其次则是具有稳健经营风格的民营龙头，也就是绿科。

然后配置好这俩龙头后，想挖掘偏进攻性的品种，则还是可以关注新城和绿城，其中绿城各方面都比较稳健但规模有可能会受到一些影响，新城的融资端则是个隐患。

赌反转的话，借钱创是可以看的，目前来看借钱创如果能渡过这轮危机，赔率大概率是龙头房企里最好的之一，当然不确定性也比较大，毕竟是比较激进的民营代表企业。

另外提醒下，未来相当长的一段时间里，地产行业依旧处于博弈阶段，政策上的反复可能会比较持续，从而放大市场情绪的影响。

想配置地惨行业，最好还是基于长逻辑来思考，不要想着找政策拐点。