如何寻找升值潜力大租金稳健的房产投资？

小熊喜欢的一个财经作者S叔在一篇文章谈到投资房产的逻辑：

成熟国家买房是用来保值的，而发展中国家买房是用来增值的。

今天这篇文章，就来谈谈如何在发展中国家买房的逻辑。

最近这个市场想要赚钱不容易，资金在周期、新能源、消费之间反复轮动，缺乏一个明确的主线。买错了，可能就会亏不少。

做投资的时间越长，越是知道要敬畏市场。在充斥着不确定性的市场上，如果想要赚投资的钱，就必须要考虑资产多元化，分散配置。

搁在之前，国内房产就是公认最稳妥的"赚钱"方式，但现在不行了，不要低估“房住不炒”的决心。国内已经不可能再有15年增长10倍的潜力了，而且即使是北上广深，租金回报率还不到1.5%。

古人说，东边不亮西边亮。如果跳出国内，放眼全球的话，还真有这样低估值的潜力股。

我身边有钱人有一个共同特点，就是都有做海外资产配置。我问他们：现在还有没有门槛比较低、升值潜力大、租金稳健的房产？

答案是有的。怎么找呢？

一、房价上涨的底层逻辑

跟选股票和基金一样，买房也看基本面。主要看三点：人、地、钱。

人口决定房子需求量，土地决定房子供给量，经济发展刺激房价上涨。这是选城市“房票”的基本面。

层层筛选下来，有个城市完全吻合：

1、人口多且年轻

这个超级城市的人口，有2400万，与上海一样多，但人口密度却是上海的10倍！不仅如此，平均年龄只有23.7岁（中国是37岁），长期拥有巨大人口红利。

2、土地严重供不应求

该城市的土地面积只有上海的1/10，因此住宅供给量远少于需求量。根据测算，需要120年才能达到上海的住房量。这是多么供不应求的局面！

3、经济快速增长

该城市GDP连续8年在6%以上，成长性极佳。

更关键的是，人均GDP在3485美金，处于3-8千美金的”房价黄金上涨期“初期，这是全球房价验证出来的规律。

这个城市，就是东南亚经济黑马——菲律宾的首都马尼拉。

事实也证明，马尼拉的房价以每年8-10%的年复合增长率，快速上涨。

二、买房到底赚得是什么钱？

买房主要赚两个钱：一个是房价上涨的差价，一个是每年带来的租金现金流。这两方面，马尼拉表现都非常优异：

1、房价长期稳健上涨

刚才讲过马尼拉房价以每年8-10%速度稳步上升，拉长来看，与上证和道琼斯指数对比，它的年均回报更高，波动更小。

2、租金高且稳定

好的地段租售比7%及以上，且入住率90%以上，房租押2付12个月。

即使房价不涨，靠租金收入，稳赚十年以上，就赚回一套房子的钱。

3、投资门槛低，自带无息杠杆

50万的房子，0-5%首付，前期投入3-4万，每月无息月供3000元左右，就能撬动50万的资产。房价上涨1个点，收益率就超10%了。

有的人对东南亚有负面印象，但其实菲律宾表现不错。

菲律宾是“一带一路”政策最大的受益国之一，已合作20余项大建特建项目，中菲在经济、政治各方面开启两国黄金新时代，投资钱景广阔。

多数人对菲律宾的认知偏见，恰恰是我们的投资机会。一旦多一些了解，就会看到，菲律宾有很大的上涨空间，且房价处于价值洼地。

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