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如何寻找升值潜力大租金稳健的房产投资?

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小熊喜欢的一个财经作者S叔在一篇文章谈到投资房产的逻辑:

成熟国家买房是用来保值的,而发展中国家买房是用来增值的。

今天这篇文章,就来谈谈如何在发展中国家买房的逻辑。

最近这个市场想要赚钱不容易,资金在周期、新能源、消费之间反复轮动,缺乏一个明确的主线。买错了,可能就会亏不少。

做投资的时间越长,越是知道要敬畏市场。在充斥着不确定性的市场上,如果想要赚投资的钱,就必须要考虑资产多元化,分散配置。

搁在之前,国内房产就是公认最稳妥的"赚钱"方式,但现在不行了,不要低估“房住不炒”的决心。国内已经不可能再有15年增长10倍的潜力了,而且即使是北上广深,租金回报率还不到1.5%。

古人说,东边不亮西边亮。如果跳出国内,放眼全球的话,还真有这样低估值的潜力股。

我身边有钱人有一个共同特点,就是都有做海外资产配置。我问他们:现在还有没有门槛比较低、升值潜力大、租金稳健的房产?

答案是有的。怎么找呢?

一、房价上涨的底层逻辑

跟选股票和基金一样,买房也看基本面。主要看三点:人、地、钱。

人口决定房子需求量,土地决定房子供给量,经济发展刺激房价上涨。这是选城市“房票”的基本面。

层层筛选下来,有个城市完全吻合:

1、人口多且年轻

这个超级城市的人口,有2400万,与上海一样多,但人口密度却是上海的10倍!不仅如此,平均年龄只有23.7岁(中国是37岁),长期拥有巨大人口红利。

2、土地严重供不应求

该城市的土地面积只有上海的1/10,因此住宅供给量远少于需求量。根据测算,需要120年才能达到上海的住房量。这是多么供不应求的局面!

3、经济快速增长

该城市GDP连续8年在6%以上,成长性极佳。

更关键的是,人均GDP在3485美金,处于3-8千美金的”房价黄金上涨期“初期,这是全球房价验证出来的规律。

这个城市,就是东南亚经济黑马——菲律宾的首都马尼拉。

事实也证明,马尼拉的房价以每年8-10%的年复合增长率,快速上涨。

如何寻找升值潜力大租金稳健的房产投资?-第1张图片-牧野网

二、买房到底赚得是什么钱?

买房主要赚两个钱:一个是房价上涨的差价,一个是每年带来的租金现金流。这两方面,马尼拉表现都非常优异:

1、房价长期稳健上涨

刚才讲过马尼拉房价以每年8-10%速度稳步上升,拉长来看,与上证和道琼斯指数对比,它的年均回报更高,波动更小。

如何寻找升值潜力大租金稳健的房产投资?-第2张图片-牧野网

2、租金高且稳定

好的地段租售比7%及以上,且入住率90%以上,房租押2付12个月。

即使房价不涨,靠租金收入,稳赚十年以上,就赚回一套房子的钱。

3、投资门槛低,自带无息杠杆


50万的房子,0-5%首付,前期投入3-4万,每月无息月供3000元左右,就能撬动50万的资产。房价上涨1个点,收益率就超10%了。

如何寻找升值潜力大租金稳健的房产投资?-第3张图片-牧野网

有的人对东南亚有负面印象,但其实菲律宾表现不错。

菲律宾是“一带一路”政策最大的受益国之一,已合作20余项大建特建项目,中菲在经济、政治各方面开启两国黄金新时代,投资钱景广阔。


多数人对菲律宾的认知偏见,恰恰是我们的投资机会。一旦多一些了解,就会看到,菲律宾有很大的上涨空间,且房价处于价值洼地。

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BAT、华为等中国名企纷纷布局菲律宾

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