房地产税实施后房价会跌吗

12月27日，全国财政工作会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

这是房地产税自打有传闻以来，第一次提到了“准备”两个字，意味着相关配套工作已经蓄势待发了，说不定明年就会正式启动。

而在这一消息的刺激下，今天的地产股走势普遍偏弱，板块一度下跌近1.3%，显然市场将其解读为了对行业的利空消息。

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房价真会崩溃吗？

近年来，随着房价的不断上涨，房产税隔三差五就会被官方提及。每次一提及，都会引来一群标题党自媒体：

房产税要来了，房价要崩盘

一旦开征，楼市泡沫即将支离破碎

房产税才是房市的“王炸”

房产税洗礼，暴跌已成定局

看着就让人心累，今天就我们就客观地带大家看看影响究竟有多大。

目前，普遍的思考逻辑是这样的：

房产税实施→买房成本增加→买二套、三套房的需求减少，同时拥有多套房的人会考虑抛售→需求减少&供应增加→房价下降。

乍一看没毛病，但问题在于，这条逻辑线主要针对的是多套房人群、二手房市场。

对于当前市面上占据主导地位的刚需买房人群来说，房地产税并不会减少他们的买房需求。

仅凭房产地税释放出来的那一点供给，短期或许会带动房价做一些调整，但中长期很难出现大家幻想中的那种“变革”。

即便是北上广，也真的不是人均家里好几套房的，哪儿来那么多新增供给……

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以史为鉴，房地产税威力多大？

事实上，早在2011年，国家就在上海和重庆开始了“房产税”的试点，总体只能用“不及预期”来形容。

上海试点主要针对新购住房，重庆试点主要针对高端住房和非本地新购住房，两地都设立了较高的免征额。

1、对地方财政拉动有限

试点后，上海、重庆房产税收入绝对量有所增加，但其占地方税收比重仍然很低。据统计，2020年上海房产税收入199亿元，占其税收收入的3.4%；重庆房产税收入为72亿元，占比为5%。

2、楼市量价变化

在上海和重庆试点房产税的前3个月，两市的住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌。而在试点1年以后，沪渝两地成交量均呈现较大幅度的增长。

说明在政策刚出炉时，普遍观望意味较浓，在发现实际影响有限后，市场就又回到了往日的节奏中。

在这之后的几年中，沪渝两地的商品房成交量价也并没有出现独立走势，甚至很多当地人都不知道这两个地方早早就已经开始试点“房产税”。

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地产税何时会落地？

目前来看，房地产税的威力不仅可能没有想象中那么大，它的出台时间也并没有市面上很多标题党所说的那么着急。

官方此次确实有提到“做好房地产税试点准备工作”，但并不意味着过两天就立马上线，当前的整体宏观情况并不支持。

1、政策大基调以“稳”为主

12月的中央经济工作会议，重点强调了稳字当头，认为当前经济存在需求收缩，供给冲击，预期转弱的三重压力，所以现在最重要的是稳住经济。

而房地产税试点，一旦正式推出，短期对市场情绪一定是会造成负面冲击的，并不符合当前最新的政策定调。

2、地产企业压力大

今年下半年以来，地产公司们的日子愈发不好过，如果它们彻底倒下，那可能会带来整体的系统性风险。想要化解危机，最直接的办法就是让它们消化自己手中的库存和资产，比如把房子造好然后卖出去。比如前几天恒大就提出，必须确保12月复工复产，交楼3.9万套。

如果推出房地产税，短期一定是会对购买积极性造成影响的，对这些地产公司只会是雪上加霜。

所以综合来看，即便房地产税在明年要试点，最快也是下半年的事了，上半年的重点绝对是各种货币和财政政策发力，休养生息、以稳为主，让地产公司们也都再缓缓，努力化解债务危机。

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未来到底是涨是跌？

无论如何，地产投资的大时代，终究是过去了。对于房价，未来大概率会是：一二线核心城市保值或缓慢增值，三四五线随着热度的不断消退，迟早会进入漫漫的阴跌调整。

以官方统计的11月70城房价为例：

• 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。

• 二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

• 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

“稳”是明年的大基调，对房价来说也是如此。与其猜涨跌，不如对号入座，看看自己该怎么办。

关心房价，无非是三种情况：刚需准备买房、闲钱想投资、多套房想变现。

1、刚需买房

无论是首套房刚需，还是小换大的改善性住房，这些都拖不起，解决实际生活需求才是最要紧的。寄希望于“房地产税”能把房价打下来，本身就不太现实，“稳”才是未来的大基调。

2、闲钱想投资

闲钱投资，房子并不是个好对象，惯性思维不能有。

未来花大几百万买的房，每年的涨幅可能还不如坚持几年基金定投的收益高，一些三四线城市更是有下跌风险。

3、多套房想变现

对于想卖的人来说，道理和上一类人是一样的。可以考虑把地段差、配套差、升值潜力低的优先出掉，把不动产转换成金融资产，多元配置，分散风险。