存量时代的地产行业 地产股票还有投资价值吗

1 、 增量行业会出爆款 ， 但在激烈竞争的过程中 ， 即便龙头企业的持续性也不容易保证 。 存量行业已经形成了足够坚实的壁垒 ， 又没有太大的新增空间 ， 外界资本很难大举进入 。 龙头企业的优势巨大 ， 而且确定性更强 ， 虽然看起来增速不快 ， 但长期稳定的增长 ， 对投资者的回报不亚于任何一个行业 。

茅台 、 伊利 、 美的 、 招商银行这些股票 ， 在存量时代的回报有目共睹 。 地产现在就处于增量转存量的过程中 ， 规模增速下降但利润率上升 ， 看谁适应得更快吧 。

2 、 一些企业 ， 业绩增速慢但确定性强 ， 这种股票单纯上涨倒也没多大空间 ， 但不管跌多少 ， 都有很强的修复能力 。 我一直喜欢把这种股票当成基本仓 ， 它们不跌 ， 我的收益一般 ， 它们大跌 ， 就是低风险高收益的机会来了 。

很多股票 ， 我从买的时候就在盼着它们跌 ， 尤其是对一些高分红公司 ， 跌得越多越好 。 现在就有未来几年业绩确定 ， 但股息率高达两位数的地产股 ， 我并不希望它很快涨上去 ， 多做几次分红再买入 ， 收益会更好 。 如果股价一直不涨 ， 持有收息也是很好的选择 。

行业和企业是两个概念 ， 我一直都不看好地产行业的整体增速 ， 只是看好里面的优秀企业 。 在2015-2017年的销售红利用完后 ， 很多地产股的钱都要靠下跌来赚 。 一些不跌的地产股 ， 后面的空间也不会太大 。 地产股的敏感性很强 ， 求稳不如去买招商银行了 。

3 、 我的地产和地产股生涯中 ， 经历过无数次调控和困局 ， 2008年那次远比现在严重得多 ， 很多东西其实没什么稀奇的 ， 习惯就好 。

反转开始的时候都是普涨 ， 有的是因为没死当然涨得多些 ， 有的是因为又占便宜了 ， 涨的也不少 。 但后面肯定会分化的 ， 没死的也没多大后劲了 ， 占便宜的要看占了多少便宜 ， 走势都会不同 。 当下可以格外关注的 ， 是那些以为出事实际上没有出事的企业 ， 它们身上兼具了没死和占便宜两方面的钱 ， 后劲会更足 。

4 、 Top19房企 ， 股价最低点出现在8月上旬的有4家 ， 均为央企背景 ； 最低点出现在9月下旬的有3家 ， 1家央企 ， 2家民企 ； 最低点出现在11月上旬的有8家 ， 包括1家央企 ， 至此央企的最低股价全部出现 。

从2021年下半年以来的最低点算起 ， Top19房企的股价平均反弹幅度为31% 。 在大家的悲观声中 ， 78.9%的房企 ， 脱离底部的时间已经超过2个月了 。

5 、 2020年 ， 全国政府性基金预算收入93489亿元 ， 其中国有土地使用权出让收入84142亿元 ， 占比90% 。 2020年全国税收总收入154310亿元 ， 土地和房地产相关税收占比12.76% ， 其中契税7061亿元 ， 土地增值税6468亿元 ， 房产税2842亿元 ， 耕地占用税1258亿元 ， 城镇土地使用税2058亿元 ， 合计19687亿元 。

有些赛道即便未来很美好 ， 但至少当下赚的钱远不如花的钱多 。 再怎么前程似锦 ， 也得先把今天的饭吃了 。 目前真正拉动需求和就业 ， 还得靠传统行业 。 股市已经先于实体启动 ， 每次都这样 ， 看看2009年 、 2017年和2019年等几次地产股被重创之后的表现吧。