物业行业怎么样 物业板块股票有哪些可以关注的

物业

随着地产行业的回暖，不少相关产业链的品种也开始得到关注，其中物业板块算是前段时间比较多朋友问到的一个领域。

对于物业板块，从行业角度来看我认为还是值得看好的，这行业目前处于比地产行业还分散的程度，处于集中度显著提升的阶段，而行业本身未来也大概率处于稳定增长阶段。

首先从行业角度出发，未来十年的物业管理面积大概会比现在增长50%左右，另一方面，整体的费用价格参考略高于CPI的速度来看，大概率能保持在4%的年化增长。

这意味着行业未来十年的增长大概能保持在8%左右的增速，即便站在当下来看，整个物业行业的市场规模也达到了1万亿以上。

其中，管理面积当前排第一的碧桂园服务，市场占有率也仅仅只有1.4%，而TOP10的集中度在最近五年来也持续快速提升当中，整个行业的格局趋势是处于显著加速集中当中。

分析的角度

不过，虽然物业行业的格局增长不错，但这个行业其实并不存在特别明显的规模效应。对于未来，更多是依靠服务口碑来逐渐打造品牌，并且在一些更优质的增值服务上面获取利润，这也导致物业公司的分析和判断产生难点。

所以，当前的规模未必是最重要的判断因素，管理质量和口碑这种偏定性化的因素可能起着更大的作用。

而这些因素在当下都难以量化评估。

如果真要找一个比较好的切口，或许业务结构的改善是一个值得关注的指标。

以保利物业为例，18-20年的增值服务占比是处于稳步提升的当中，而增值服务的毛利普遍要比基础物业管理的毛利要高不少。

不过20年的时候由于社区增值服务的毛利下降较多，使得整体的毛利率受到拖累，不过总体而言也还是比较高。

另外，从母公司的存活可能来看，也一定程度上影响到物业公司未来的发展，但是这倒不意味着物业公司一定会跟着母公司倒闭，实际上更有可能出现的结果是被卖身给其他公司。

所以如果本身物业公司的质地够好，那么这一块也还是有安全边际，这意味着部分可能因为母公司倒闭可能而被大幅杀估值的物业公司，或许会存在一些不错的机会，当然相对应的风险也会有所提升。

风险

通过上面的分析，大家其实不难看出当前判断物业公司的难度。如果从定性的口碑出发，碧桂园和绿城的口碑其实都比较不错，而中华万宝龙旗下的物业公司，也大概率会随着母公司存活下来参与竞争，他们的估值也同样不低。

像华润旗下的物业公司，当下甚至还有53PE，整体的性价比就比较一般了。而像世茂服务，则由于母公司的问题估值被杀得比较惨，这一类是存在反转可能，哪怕卖身也可能存活下来，但也还是有一定概率跟随母公司一起沉沦，或者被母公司通过一些手段掏空资产，当然完全掏空的话概率还是低一些。

所以，物业行业虽然有不少被杀很多估值，但真想配置一些稳健的物业龙头，性价比又一般，这就是当下投资物业股的难度所在。

如果大家非要看，估值相对合理质地也相对值得期待的大概有碧桂园和绿城，博反转的可以看建业新生活和世茂。

当然，我个人就不打算参与了，感觉并不是我能真正看清晰的行业。