分红高的股票，万科a股票现在值得买吗？

我们今天分析下地产龙头股万科，有没有投资机会吧。

营收上看，1999年28.7亿，2020年4190亿，增长146倍。

扣非净利润，1999年2.1亿，2020年402亿，增长191倍。

市值1999年是30亿，2021年是2900亿，增长97倍。

投资者回报，1999年时59元入场，目前复权后价格4100元，增长69倍。

营收增长146倍带动了191倍的利润增长，净利率有所提升，但是只带动了97倍的市值增长。

一方面原因是估值降低了，也就是资本减少了，另一方面是因为低估，最终带来了69倍的投资者回报，这里投资者回报是最低的数字，让我们继续看看。

1999年毛利率25.47%，净利率8.36%；

2020年毛利率29%，净利率14%。

这就是净利率增长比营收增长快的原因，毛利率和净利率双双增长，代表了企业强劲的竞争力。

募资分红上看，又是一家良心公司，募资6次153亿，现金分红分了680亿，好公司，没的说！

地产公司的ROE不会低，原因就是负债太高了，万科A近10年的负债率稳定在80%。

ROE=净利率/净资产

净资产=资产-负债

所以负债高了，变相的净资产就降低了，分母越小，ROE数值越大，随着利润的提升，净资产的减少，所以会呈现10%-23%左右ROE的周期上涨。

所以地产股，K哥不会看ROE，因为所有的高负债公司（银行、证券、保险、地产），它的ROE都不会低，原因都是负债太高了。

而且这个是不能定量的，就是地产股你多少的负债是标准？

03、

这个量定不了的话，我们很难用ROE和PB的模型来看高估和低估，所以我们还是来看看估值吧。

分开看会好一些，先看1998年-2005年这一部分。

1999年30亿市值2亿利润，15倍估值。2000年估值最高到过30倍，2005年后虽然市值上涨了，但实际估值只要12倍。

然后再看2006年-2009年这一部分扣非净利润和市值。

2006年估值35倍就算是低的了，原因是利润增长速度很快，其实实际估值也就16倍。但2008年经济危机，万科估值也又回到15倍左右了。

2006年利润20亿，估值8倍；

2007年利润48亿，估值56倍；

利润增长2.4倍

估值增长7倍

2.4x7=16.8倍的涨幅，所以我们看到2006年市值160亿，经过这么一击，160X16.8=2007年市值2700亿！

再看2010年-2015年这段扣非净利润和市值的关系。

发现问题了吧，利润每年以30%速度增长，但估值一直在降低，从10倍降到6倍，持有5年收益是0，直到第6年才开始估值修复。

之所以5年不涨，是因为之前透支的利润，你需要是时间来熨平。

市值的变化就跟你和信用卡一样，刚出大学，没有工作经历，也没有收入，你批的信用卡额度只能是几千块钱。

你工作了5年，月收入5000了，你的信用卡额度可能到了10万，但是这时你刷爆他，你至少需要将近2年时间才能还完，这是不吃不喝的情况下，但是你要是算上生活成本，你这张10万的信用卡，大概需要5年才可以还完。

但是在这5年中，你自身的价值又提高了，所以5年后你还完信用卡，发现又提额了，提额到30万了，周而复始，直到有一天你没有收入能力了，一切归0！

回到2021年了。

看着是不是很眼熟，和2010-2015年走势很像。利润年年涨，但市值就是不涨，透支一年要缓5年。

因果不可改，百果必有因。

目前的万科A，不贵，3100亿的市值，即使2021年业绩不涨，估值也只有7.5倍，之前是2010年-2014年5年的等待期，然后进入2015年的估值修复，现在距2010年10年过去了，2021年能否再走出一个合理的价值回归？亦或是，再多等待5年？这个就交给时间来证明吧。

K哥认为目前的万科A，真的不贵。而且2021年的现金分红大概有4.8%（税前），保底都比存款划算，当然买不买要看个人的操作风格了。