为什么建议你的房贷合同转LPR？

今年的3月份，有两件事情格外值得我们关注。

第一件，是中国历史上首次个人所得税汇算清缴工作在3月1日正式开始，年收入超过12万元的伙伴们，尤其是有多项收入所得的，一定要记得在6月30日之前办理。

第二件，是央行要求各大商业银行从3月1日起正式启动存量个人贷款定价基准转换工作，即将房贷定价基准转换为“LPR加点”的形式，之前房贷合同采用贷款基准利率计价的伙伴，需要在8月31日之前办理转换。

照理说，这两件事情都是与大家财富息息相关的，而且我觉得“个税汇算清缴”可能要更重要一些，毕竟“税”所涉及的，不仅仅是钱，还有很多法律上的风险……

但是我却发现，最近一段时间最热的话题，一定是非“房贷要不要转LPR”莫属了。

说句实话，我对于“房贷要不要转LPR”这个问题其实是没什么感觉的。

一方面是，不管是转还是不转，其实对于成本的影响并不大。 根据行业的测算，5年期及以上的LPR每下降5个基点，对于30年期的等额本息贷款来说，每100万的房贷，未来每个月的月供只是少还31元而已。

另一方面，在当前这样一个低利率环境里面，LPR未来大幅上涨的可能性是很低的。 只要我们可以判定未来LPR大概率是会跌的，那么“要不要转LPR”压根就不是一个值得纠结的问题，直接转了就好。

退一万步讲，就算未来全球经济进入一个新的周期，LPR真的涨到比4.8%（2019年12月央行公布的5年期及以上LPR）还高的水平，一般情况下提前还贷的罚息期也过了。如果大家手头有钱却找不到比房贷成本还高的投资，提前还贷总是可以的吧。

所以，我给出的结论，看似武断，实则中肯。

那就是—— 直接转了就好 。

在我给出建议的同时，不少朋友担忧最多的是“未来如果LPR大幅上涨怎么办？”。

OK，我从来都没有否认过这种事情的出现“是完全不可能的”，但是想要真正理解“为什么LPR未来大概率会下降”，还是需要有一点宏观经济学基础的。

下面，我就给出几个比较好理解的解释。

为什么LPR未来大概率会下降？

首先要明确，我们当今正处于一个“降息周期”当中。

LPR虽然是一个市场化的利率，但是却是在央行的指导下公布的，它代表了企业和个人向商业银行贷款时所使用的利率参照。

在全球经济增长承压的阶段（如今很明显就是，否则大家都忙着赚钱，哪有心思搞那么多所谓的“大国纷争”），市场需要更多的钱、成本更低的钱来维持正常运转，这时候就需要央行通过货币政策来进行调控，也就是我们所谓的“降准”和“降息”。

比方说，2月17日，中国央行宣布下调中期借贷便利利率（MLF）10个基点，就属于“降息”的表现； 3月3日 ， 美联储紧急宣布下调联邦基金利率 （ Fed rate ）50个基点， 也是“降息”。

要知道， 各种市场利率的变化都是联动的 ，尤其 LPR 是以MLF作为 “锚 ”的 ，就更不可能出现和MLF 相逆的表现。

所以在降息周期中，LPR并不是双边上下波动的，而是单边持续降低的。

美国联邦基金利率历史变化（2005-2020）

其次，就算本轮“降息周期”结束，再次进入“加息周期”，未来的利率也大概率回不到上个周期利率最高时的水平。

如果观察全球金融系统的发展，我们就会发现，虽然各国央行独立制定货币政策，但是各国央行的货币政策又相互制约。

这一关联，在“霸权美元”上体现地十分明显——美元加息时，其他各国央行也要跟着加息，否则本国资本就容易被抽空，货币贬值；美元降息时，其他各国央行也会跟着降息，因为可以有机会来刺激一下经济增长。

从1980年至今，美国经历了石油危机、拉美债务危机、海湾战争、互联网泡沫危机、次贷危机等几轮危机，联邦基金利率的变化大概可以分为5个周期。

在这期间，每个周期利率能达到的最高点，总是比上一个周期利率的最高点要低，以至于美国联邦基金利率从上世纪80年代的近20%，一路下跌至今天的1%~1.25%的水平。

所以，在全球主要资本主义国家几乎全面陷入低利率或负利率的泥潭中无法自拔的今天，你如果要我去假设“未来美元的利率会重新站上5%的水平”，我自己是很难想象的。

那样加息，又要“引爆”多少个国家？又要引发多少用低成本借贷的企业和个人违约？又要让美国本国的经济增长受多大的制约？

所以，利率一旦降下去，就很难升回原样。

正所谓是“降息容易，加息难”。

美国联邦基金利率历史变化（1980-2020）

中国什么情况下有可能会重启“加息通道”？

一般来说，当一个国家和地区进入“加息通道”，开始采用紧缩的货币政策，有两种情形。

第一种是经济重新回到高速增长 （比如7%），出现了一定的经济过热，央行可以通过加息来吸引海外资本，并给未来可能出现的经济危机留足政策调控空间。

这种情形 ， 在今天这个世界大国 各种 对抗 、各种角 力 的 阶段 ， 是比较难在短期出 现 的。我们要充分认识到，只要中国和美国是世界头两大经济体，不管美国是谁上台执政，不管是哪个党派当权，摩擦都不会停止，我们要做好“打持久战”的心理准备。

第二种就是本国出现了恶性的通货膨胀 ，央行就要通过加息的方式来抽走市场多余的流动性，来使货币的流通恢复正常。

这种情形，在中国这种并非完全市场化的、拥有很高宏观政策调控权的社会制度下，也是比较难出现的。为什么中国能够在房价如此高企的情况下，通过定向的“降息”、“降准”，稳稳地把资金锁死在该锁住的地方，其中原因大家可以自行体会。

退一万步讲， 就算未来中国真的加息了，相信加息的幅度也不会太高 。

毕竟今年LPR转换的时候已经是4.8%的水平了，远高于全球其他发达资本主义国家的利率水平 （美国和加拿大现在是1%多一点，欧盟和日本长期处于零利率和负利率区间），如果再继续高下去，对于中国的房地产投资者来说也明显不够公平呀。

中国有没有可能会进入“负利率时代”？

如果说未来中国也有一定几率进入负利率时代，那么LPR将来的走势就已经十分明朗了。

不知道大家是否还记得，央行前行长周小川先生去年曾在创新经济论坛上表示，“中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代”。

这意味着什么?

这意味着，就算是中国这样具备强有力调控能力的国家，也很难在全球化的低利率浪潮中独善其身。

该到来的低利率环境，迟早会来。

讲了这么多，大家会发现，虽然我建议大家“转LPR”的结论很简单，但是这背后的原理真的不是一两句话就能讲清楚的。

所以，如果你拿着这个问题去问你的房产中介，我敢说，一个对宏观经济和资本市场不太敏感的房产中介，大概率是给不到你一个合理解释的。

这时， 反倒是你的保险中介 ， 由于长期在金融投资领域中学习和摸索，对于当今利率下行的趋势有明显的亲身感受，会更有 可能给你一个比较可靠、中肯的建议 。

而且，你的保险中介还会建议你购买一份保证年化收益率3%~4%的、可以锁定终身的保险储蓄，来应对这个利率不断走低的环境。

5~10年后，当你感受到“真正的低息环境”的时候，你应该会回头来感谢你的保险中介的。