REITs标的怎么选择和估值？

有朋友在知识星球提问：

REITs中的APTS这个标的怎么样？应该重点关注那种类型的REITs？

今天我们就来聊聊这个话题。

APTS的简单分析

APTS全称是Preferred Apartment Communities，中文名叫做优选社区公寓，是一个公寓型REITs。APTS市值只有6亿美金，属于公寓型REITs中非常小的一支。

之前文章介绍过，REITs的专属估值指标叫做P/FFO。APTS的P/FFO非常低，只有3.xx。公寓类的P/FFO，普遍在20～24区间。简单套用P/FFO指标的话，APTS是非常低估的，但事实确实如此吗？

下面是APTS的财务数据，可以看到，这个公司的财务状况比较糟糕。

从估值指标P/FFO看，APTS确实是一个便宜的标的，但实际情况并非如此。便宜有便宜的道理，股价往往已经反映了预期。

公寓类REITs的龙头

公寓类REITs这个领域的龙头是艾芙隆海湾社区AVB和公平住屋EQR，这两个REITs的市值都在300亿美金左右，P/FFO都在22～24区间，简单的财务数据是这样的：

可以看出，AVB和EQR的基本面比APTS要好很多。

聊聊估值

A股的投资者，喜欢使用市盈率PE、市净率PB这类指标，简单粗暴的 给所有标的打一个分数，低于多少就是低估，低估就是便宜，买便宜的就能赚钱。这个思维路径在美股，是要不得的。这样选出来的，往往是基本面严重恶化的公司，别说赚钱，破产退市清零都是有可能的。

举个饭店的例子：

假如有机会入股饭店A或B，两家饭店都作价100万人民币，A店比B店多几套桌椅碗筷。所有人都不会认为，A店资产更多，市净率PB更低，入股A店更划算。所有人都会去看的，是 两家饭店未来的赚钱能力到底怎么样。

再回到REITs估值的话题，比较REITs是否低估，需要分析的，是 资产包质量和 运营效率。比如物业成本、租金、地段、面积、空置率、租约长短、房产布局节奏、融资情况、人房比、盈利构成。总之，是要做全方位基本面分析的，最终确定能否高效赚钱。

而A股投资者的惯性思维，使用P/FFO或其它指标，只是给自己壮胆而已。

REITs的选择

REITs公司大部分都在美国，离我们很远，基本面的情况，往往是不透明的，远不如投资A股消费股那样看得见摸得着。所以，对REITs的选择，有两个建议：

1、 买龙头

如果只是看好REITs的某一个细分领域，比如酒店类REITs，或公寓类REITs，那么可以考虑分散购买这个细分领域的龙头公司。

2、 买指数

如果对REITs的某个领域，没有研究分辨的能力，最简单的办法是买REITs的宽基指数基金。目前国内投资者，有3个QDII基金可以选择：

如果一句话介绍一下这3支基金，大概是这样的：

广发美国房地产：成立时间最长

上投摩根富时REITs：跟踪的指数是全球的

南方道琼斯美国精选：规模小但指数跟踪效果好