买房前怎么算账不亏？

一

买房这件事，有人买了喜滋滋，有人买了暗戳戳的独自惆怅。

买房以立场角度来看，可以分成自住派和投资派。

投资派的目的很存粹，买了房子能升值就行，不必一定要住。

而纯粹的自住派也好说，买房子就是为了住，房价涨跌随缘。

但现实就是那么复杂，相当多的人操着投资的心买自住房。

这样一来，房价的涨跌就变得敏感很多了。

因为买房最矛盾的是抱着投资的心态买自住。

自住购房的初衷是为了现阶段的使用价值最高。

投资的初衷是为了未来房子的卖价最高。

从这两点就可以看出需求是不一样的了。

一个及格的自住房子，最大额特点是不仅符合当下自己生活需求，还符合自己的生活的隐性需求。

一般购买房子自住当下都会考虑楼层，采光，花园，装修，超市，公车等等，但一些隐性需求可能在购房之初就考虑没那么周全了。

比如对交通配套的需求、对于缩短通勤时间的需求、对于子女父母生活配套的需求等等。

尤其是通勤方面的需求。

有些人觉得买了郊区地铁口的房子，买的时候觉得有地铁就行。

但实际上，住上以后发现地铁通勤时间长，停运时间早，非常不方便。

即便有了车，又因为距离的问题上下班也非常耗时。

所以自住对交通便利、教育、医疗、社区的要求都比较高。

至于投资，讲求的是投资回报率。

那么投资的选房逻辑自然和自住的有所不同。

• 比如所在城市、片区内有没有有潜在的CBD，地铁线，政府重点打造区、片区内有没有足够好的学校或者地王、开发商是否够优秀等等。

并没有像自住那样对教育、医疗、社群的需求那么高。

因为投资投的是潜力，很难满足当下自住的需求。

比如一些距离稍远但有前景的地方投资，不是说他不具备住的条件，而是当下不具备，更不具备一家几口需要在市中心通勤上班上学的条件。

需要等这些房子，几年之后，随着利好的发展落地，才会具备一定的居住条件，满足下一波更看好的投资者。

所以用作投资的房子的特点基本都是暂时不具备自住的条件。

既符合投资又适合自住的房子都是凤毛麟角。

所以自住是自住，投资是投资。

如果硬要中和在一起去考虑的话，最后的结果大概就是既不会住得太舒适，也不会带来太高的投资回报率。

二

刚需最怕的就是自住操着投资升值的心。

如果是在17年高位买的房，目前为止是有不少人是处于亏本状态。

都说一个馒头可以一起一个血案，一个话题也能引起一一群人的骚动。

子悠平常都爱灌水网络各大社区版块，虽说网络上的东西，什么成分都有，或真或假。

看到这么一个帖子，买房后开始后悔：

这个帖子下面既有肯定贴主做法的评论，也有现身说法的：

子悠的感觉是不同的人，对买房的看法不一，对房子的涨跌承受范围都不一样。

虽然买房是个大学问，但对普通人来说买房，不过就是算一笔经济账。

比如北上广深一线城市的房子。

随便一套三居室就是五六百万。

甚至像北京深圳这些地方，中心区域地段好一点的800万是跑不了的了。

800万是什么概念？

如果八百万存粹放在银行里买点稳健的理财，4%的收益一年就是32万。

换成北京西城区800万的房子，80平米出租一年大概也就是十来万。

也就是说几百万的房子，月租才几千块，不仅回不了本，还要还银行巨额利息，除非看好房价，平均每年涨5%才能不亏本。

仅仅靠出租，很难覆盖的了我们的房贷。

如果按照基准商业贷款贷个七成，总贷款额度就是560万，还款20年。

这二十年里头，每个月的房贷负担是36648.87元，单纯需要支付的总贷款利息就得319.57万元

商贷560万，20年的利息是319.57万，一个房子在20年以后能不能涨三百多万的空间是多少？

中间付出的时间和成本到最后是不是赚的都难说。

假如每年储蓄拿利息，那这中间的机会成本更高，到时候房子要涨的更多才能赚钱。

这样一算，其实揣着几百万和买不买房的差距就出来了。

而且如果中途想换房，这中间的成本就更高了。

只要房子在手上，就是二手房了。

市场上买卖二手房想要免除房子的个税和营业税，还要满足“满五唯一”的条件。

（PS：也就是房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。）

而且每个地方的房子调控策略几乎隔段时间就变，没有人知道下一次动作是什么时候。

昨天中午新闻就出来，深圳市将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

这是什么意思？

意思就是买房子又减税了，晚一天交易的人可以少交钱。

在二手房交易的市场上，交易分附加成本包括税费、赎楼费、中介费等等。

（数据来源：房多多）

其中税费是附加成本的大头。因为有时候随随便便这些费用都可以去到几十万。

调整前，深圳各区普通住宅标准是这样的，低于公告要求的总价才会有税收优惠：

现在要求是容积率>1.0、单套建筑面积<144㎡的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

假如是南山这边的500万房子，登记价为300万，不够两年，

在调整之前需要缴纳的税费（增值税+附加税）：

（500-300）/1.05*（5%+0.6%）=10.67万。

这笔钱不仅不能贷款，而且还要一次性交清。

但是按照新标准，这个钱就算是不用交了。

一下子省出好多钱。

PS：增值税的计算公式：

不满二年：现网签价/1.05X5%。

满两年：（过户价-原登记价）/1.05X5%；

另外增值税附加税为：0.6%*增值税。

所以有时候策略方面的调整，总会让人猝不及防。

账总会有人算，也总有人算的更清。

但有人说不买不行啊，不买咋结婚？孩子咋上学？户口的问题咋解决？

这些都是老大难的题。

子悠也没什么更好的建议。

只是给关注子悠的朋友提个醒，房子就算涨，也不会再像前几年那样大涨那么快的了。

跌也不是没有可能，但只会小跌。

手中要是余粮不多的真心要谨慎上车。

现在大环境都不怎么好，肉眼都能看的出来。

手中有现金流的这种节骨眼砸到房子上，须得谨慎。

就连子悠身边的创业朋友都在说业务款项回收都慢了很多，原因主要是手中没有现金存量了，每一步都走的更难了，而且开始考虑业务和人员结余的问题。

若是心里有辞职想法的朋友，更要多考虑几步，不要贸然辞职或者裸辞哦。